Revoca dell'amministratore di condominio: mediazione obbligatoria o no?

La revoca dell'amministratore può avvenire secondo due modalità principali:

1. Revoca assembleare : tramite una delibera condominiale, approvata dalla maggioranza dei condomini rappresentanti almeno 500 millesimi.

2. Revoca giudiziale : richiesta da uno o più condomini in caso di gravi irregolarità nella gestione, come l'appropriazione indebita di somme, la mancata apertura di un conto corrente condominiale, o l'omessa convocazione dell'assemblea.

Il procedimento di revoca giudiziale è disciplinato dall'art. 1129 del Codice Civile e dall'art. 64 delle disposizioni di attuazione, ed è concepito come una procedura di volontaria giurisdizione, caratterizzata da rapidità e informalità per consentire un intervento tempestivo in situazioni di emergenza.

Mediazione obbligatoria in ambito condominiale: un'eccezione per la revoca

La mediazione è generalmente un passaggio preliminare obbligatorio per le controversie condominiali, ai sensi del D.Lgs. 28/2010, e intesa a ridurre il ricorso alla giustizia ordinaria. Tuttavia, la giurisprudenza ha confermato che questa condizione non si applica al procedimento di revoca giudiziale dell'amministratore.

La Corte d'Appello di Napoli , con un'ordinanza del 18 aprile 2024, ha sottolineato come i procedimenti di volontaria giurisdizione, quale appunto la revoca dell'amministratore, non richiedono di mediazione obbligatoria. In queste circostanze, la decisione del giudice non è infatti definitiva né ha autorità di giudicato sostanziale, eliminando l'obbligo di mediazione.

Anche la Corte di Cassazione , sentenza n. 1237/2018, ha ribadito l'esclusione della mediazione per i procedimenti di revoca giudiziale, citando l'articolo 5, comma 6, lettera f del D.Lgs. 28/2010 (modificato dalla Legge Cartabia). Questa norma esclude l'obbligo di mediazione per i procedimenti che si svolgono in camera di consiglio, in considerazione d'urgenza.

Il tema della revoca dell'amministratore senza mediazione è stato oggetto di numerose pronunce giurisprudenziali. La sentenza n. 26185 dell'8 settembre 2023 della Cassazione ha ulteriormente chiarito che il procedimento di revoca giudiziale, oltre ad essere eccezionale e urgente, è diretto a proteggere l'interesse collettivo del condominio in caso di condotte gravemente irregolari dell'amministratore. L'eventuale imposizione della mediazione, secondo la Corte, rallenterebbe la procedura, andando contro lo scopo stesso del provvedimento, ossia garantire una gestione corretta ed efficiente in situazioni critiche.

In altre sentenze significative, la Corte ha affermato che il decreto di revoca dell'amministratore, non avendo carattere definitivo, non può essere impugnato con ricorso per Cassazione. La sentenza n. 23743 del 28 ottobre 2020 e la n. 3198 del 2 febbraio 2023 confermano che il provvedimento di revoca è un atto di volontaria giurisdizione privo di definitività e decisorietà e non costituisce giudicato. Di conseguenza, esso non rientra nelle controversie condominiali soggette all'obbligo di mediazione.

Alla luce di quanto esposto, è evidente che il procedimento di revoca giudiziale dell'amministratore di condominio non richiede il preventivo tentativo di mediazione obbligatoria. La giurisprudenza ha chiarito che tale procedura, caratterizzata da urgenza e informalità, è progettata per rispondere in maniera tempestiva a situazioni di grave irregolarità, senza il vincolo della mediazione che potrebbe rallentarne l'efficacia. Questa posizione è ormai consolidata, assicurando ai condomini un mezzo rapido per tutelarsi e garantire una corretta gestione condominiale, senza inutili ostacoli procedurali.